不動産融資の引締めから始まる不動産暴落 夏頃から下落を始めるであろう不動産価格

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こんにちは、くろたろうです。
金融機関の融資姿勢が極めて厳しくなっています。メガバンクはもちろん、地銀・信金までもが確実に手を引いています。以前、金融機関の融資スタンスが厳格化したことを記事にしましたが、今は厳格化に加えて極めて消極な姿勢が加わった印象を受けます。つまり、金融機関は不動産融資はよっぽど良いお客さんを除いて、当面見合わせる(≒融資したくない)という事です。

以前の記事

不動産融資の動向 金融機関の審査スタンスは厳格に
不動産投資と不動産融資は切っても切れない関係です。金融機関の不動産融資へのスタンスが不動産相場を決めるといっても過言ではないほど両者は密接にかかわっています。私自身が金融機関に勤めているので、そこから見える不動産融資の現状をつづりたいと思い...

不動産市況の推移

リーマンショック時に大打撃を受けた不動産市況でしたが、アベノミクスの影響を受けて上昇を続けてきました。
以下のものは東証リート指数なので実際の不動産市況とは異なりますが、リートの価格(利回り)は都心の大型オフィスビルなどの実際の市況(利回り)に影響を与えるので、機関投資家が買い手となるような大型物件の価格の動きとは概ね同じような動きをしています。

Copyright©2016-2018 financial star

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チャートを見てわかる通り、かなり天井感が出てきています。東京都心部(銀座や六本木など)の収益不動産は2%後半~4%という利回りが常態化してきており、バブルの様相を呈しています。都心とは言えない都内23区でも5~6%の利回りが普通になっています。

金融機関の不動産融資に対する動き

上昇を続ける不動産市況に対して、これ以上の融資を続けることは金融機関にとってはリスクに見合わないものとなりました。不動産価格上昇により、将来の価格変動による担保価値の減少可能性は増加しました。また、低利回りにより融資の返済財源の確保も難しくなっています。そのような状況でもここ数年は多くの金融機関は頑張って融資を続けていました。
そんな状況の中で起きたのがスルガ銀行問題です。銀行の監督官庁である金融庁はスルガ銀行の不祥事について、監督責任を厳しく問われました。金融庁のメンツは丸つぶれです。かつてガンガン融資を伸ばす金融機関の後ろ盾だった前金融庁長官の森氏もタイミング良く(銀行にとっては悪く?)退任し、新長官の遠藤氏に交代しました。
新しい長官である遠藤氏は年一回金融庁が公開している金融行政方針(今年からは今後の方針という名前になりました)である「変革期における金融サービスの向上にむけて~金融行政のこれまでの実践と今後の方針~(平成30事務年度)」では金融機関のガバナンスやコンプライアンス、さらには投資用不動産融資についての問題がないかを把握することが明示されました。昨年の秋ごろから金融庁は書類ベースの調査から始め、初冬頃からは立ち入り検査も始めています。金融機関は次は自分のところに来るかもしれないので、不動産融資を積極的に行うことは出来ない状態になりました。そしてそれは検査に入られた金融機関の「やられっぷり」のうわさを聞くたびに具体的な恐怖に変わっていきます。おそらくどこの銀行も「思い当たるふし」は有るでしょう。うわさを聞くたびに金融機関で勤めている身としては私自身も「これがダメとかずいぶん厳しいなぁ」と思うものもあります。今回の金融庁の検査はかなり徹底しているのだそうです。

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末端から始まる不動産市況の崩壊

リーマンショック時は大手不動産会社などが破たんして危機が大きくなりました。今回は末端の投資家(サラリーマン大家など)がデフォルトして危機が始まると考えます。まず、融資が付かなくなるので値下げが始まり不動産の流通価格が低下します。これは今後半年以内に始まると思います。日本人が買えなくなると期待されるのは外国人ですが、中国も欧州も景気動向が怪しくなってきています。米国も問題が無いわけではありません。先進諸国の景気動向が悪くなると国内に投資する投資家が不在になります。それにより、一層と価格下落に拍車がかかります。下落が一度始まると崩壊といえる水準まで下がるのはそう長くはないでしょう。

下落率はリーマンショック後とまではいかないと予測していますが、現状の水準から2~3割、最大で4割弱の下落はありえると考えています。

まとめ

悲観的なシナリオではありますが、有りえないシナリオではありません。不動産は金融と表裏一体です。金融が消極姿勢になった瞬間に不動産は終わります。実際に今、実務レベルではそのような状態になっています。おそらく不動産を主戦場にしている方はそう感じている方も多いのではないでしょうか?(住宅ローンを除く)
常に最悪な状況を予測して備えましょう。大きな変化が起きる時はチャンスでもあるのです。

 

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