最近J-REITがまた軟調な感じになっています。さらに一部のREIT（リート）では地合いの悪いなかでPO（公募増資）が行われており、価格下落がより進んでいる銘柄もあります。
そこで、J-REIT（日本の不動産投資信託）を追加購入しようかと考えています。
単に「利回りが高いから買う」というよりも、
REITの仕組みや特徴を整理したうえで投資判断をしたいと思いました。
そこで今回は
- REITの仕組み
- 現物不動産との違い
- 投資判断のポイント
を整理しながら、REITを購入する理由を考えてみたいと思います。
REITとは何か
REITは簡単に言うと
不動産ファンド（不動産投資信託）の上場版です。
仕組みは次のようになっています。
投資家
↓出資
ＲＥＩＴ
↓物件選別
住宅・オフィス・物流・ホテルなどの不動産
↓出資金と銀行からの借入金で購入（大抵は半々くらい）
物件運営、賃料収入
↓
分配金を支払い
REITには税制上の特徴があり、
利益の90%以上を分配すると法人税がほぼゼロになる仕組みがあります。（利益を内部留保しない）
そのため
賃料収入 → ほぼそのまま投資家へ分配
という構造になっています。
つまりREITはインカム（分配金・家賃）を受け取るための資産と言えます。
現物不動産とREITの違い
不動産投資というと、
マンションやアパートなどの現物不動産を思い浮かべる人が多いと思います。
しかし私はむしろ現物よりREITの方が有利な部分も多いのではないか？
と感じています。
比較図
| 項目 | 現物不動産 | REIT |
|---|---|---|
| 分散 | 1物件 | 数十〜100物件以上 |
| 流動性 | 低い（数ヶ月かかる） | 高い（即日売買可） |
| 管理 | 必要 | 不要 |
| 物件規模 | 小さい | 大きい |
| 銀行借入 | 可能 | 投資家個人では基本不可 |
つまり
REIT = 不動産の分散投資
と考えることもできます。
現物不動産の強み
もちろん現物不動産にもメリットがあります。
それはレバレッジ（銀行借入）です。
例えば
物件価格 1億円
自己資金 2000万円
銀行借入 8000万円
利回りが5%（家賃収入５００万円）の場合、
自己資金利回り
約20%
になる計算です。（２，０００万円で５００万円が得られる。）
＊もっとも、現物の場合は家賃収入から金利支払いや不動産の税金、管理費、修繕費、保険料などの諸経費が支払われるわけですが・・・
つまり
銀行借入
↓
レバレッジ（自己資本の何倍もの不動産を購入）
↓
高リターン
という構造になります。
ただしこれは同時に
- 大きな債務（＝金利支払い）を負っていたり、
- 空室が出れば収入がなくなったり、
- 老朽化や災害が起これば修繕したり、
といった大きなリスクを取っているということでもあると思います。
REITはインフレ耐性がある
REITの特徴としてよく言われるのがインフレ耐性です。
仕組みはこうです。
インフレ
↓
賃料上昇（不動産価格も上昇）
↓
REIT収益増加（保有不動産価格も増加）
↓
分配金増加（株価上昇）
国債などは利回りが固定されますが、リートは賃料が上昇する余地があります。
この点はREITの強みだと考えています。
なお、住居用などは賃料改定に時間がかかるため、商業施設やホテルの方がインフレへの反応が早い傾向にあります。（固定賃料＋実績連動賃料のような契約が設定されていることが多い）
REITは長期国債と比較して考えている
私はREITを 株というより長期債に近い資産
として見ています。
例えば現在の利回りはおおよそ
超長期国債 約3%
J-REIT 約4.5〜5%
となっています。
つまり
REITの利回り＝国債金利＋不動産リスク（リスクプレミアム）
という位置づけになります。
この国債にプラスされている部分をリスクプレミアムといいます。
このリスクプレミアムがある程度あるなら、投資対象として成立すると考えています。
REITはPO（増資）が多い
REIT投資でよく話題になるのがPO（公募増資）です。
REITは利益を内部留保しないため、物件取得には増資と借入が必要になり、
物件取得
↓
資金調達
↓
増資
というサイクルになります。
そのため、
PO → 株価下落
が起きることは珍しくありません。（POは割安で大量に発行されるため）
ただし、買う物件を間違えていなければ、長期的には
資産増加
↓
収益増加
につながることも多いと思います。
短期的には希薄化で下がっても、一口あたりの分配金が成長するような前向きなPOかどうかが評価の鍵です。
REIT選びで見ているポイント
REITを購入するときには利回りだけを見ても失敗することが多い気がしています。
私の場合、次のような項目を重点的に見ています。
財務
- 時価総額（リートの資産規模）
- LTV（物件価値に対する借入金の割合）
- 借入金利（銀行からの借入金利）
- 借入期間（銀行からの借入金利）
時価総額はリートの規模を表していて、大きいほど機関投資家も扱いやすくなるため、POの際も需要不足などの影響を受けにくくなります。
借入金は不動産の生命線といえるので、返済期限や金額は確認します。
また、直近の銀行借入の条件は銀行団からの信用を示していて、借入期間や金利水準を考慮して低い水準で収まっているリートは強いリートだということを客観的に裏付けているとも言えます。私の本業でもそうなのですが、悪い先には良い条件で銀行はお金を貸しませんから…。
バリュエーション
- 分配利回り
- NAV倍率（＝投資口価格（株価）÷1口あたり純資産価値 *NAV=Net Asset Value）
やはりインカム狙いなので、長期国債に負けるような利回りのリートは買っても意味がありませんので、分配利回りの見込みは重要です。
割安・割高の一つの目安として、NAV倍率も見ます。株で言うPBRみたいなものです。１口当たりの純資産価格と株価の倍率を表していて、１以下だと割安ということになります。
不動産そのもの
- エリア
- セクター
- 個別物件
- 最近の取得物件
リートのHPには不動産のポートフォリオと題して、物件のエリア（地図）や個別の不動産の写真や概要、鑑定価格や取得価格など、いろいろな情報が載っています。この不動産を見て、ダメ物件ばかりなのか、いい物件を持っているのかを判断しています。
セクター（住居、オフィス、工場、物流など）は景気変動やインフレ耐性の影響度を知るためにも重要です。
REITは突き詰めると現物不動産の集まりなので、個別不動産の視点も大事です。
エリアはかなり重要
不動産の世界ではLocation（立地）が非常に重要だと言われています。
私が比較的安心して見ているエリアは
東京（特に区部中心）
大阪
名古屋
福岡
札幌
などの都市です。
逆に
人口減少が強い地方
の
- レジデンス
- オフィス
- 商業施設
などはあまり好みではありません。
REITは暴落時が一番おいしい
REITは
価格下落
↓
利回り上昇
という構造になります。
そのため
暴落
↓
買う
というのが基本戦略になります。
過去には
利回り7〜8%
という水準になったこともあります。
気になっているリート
PO銘柄や株価が下落している銘柄が気になっています。ちょこちょこと買ってもいいかなあ？と思っています。
Oneリート（3290）
みずほ信託銀行が主なスポンサー。中規模のリートで以前は見向きもしていませんでしたが、東京のオフィス中心運営されていて、利回りもそこそこ取れています。銀行がスポンサーなら資金調達は最悪なんとかなりそうだし、POを機に買ってもいいかもと思っています。ただ、POで取得する物件には議論がありそうかも。
ジャパンホテルリート（8985）
ハイアットリージェンシー東京を購入に伴いPOを実施した銘柄です。ハイアットが1,260億円というのが高いのか、安いのかはよくわかりませんが、本来こういう大型物件を取得できるのがリートの強みなんだと思います。旗艦物件としては申し分なく、買ってみようかなと考え中です。
東海道リート投資法人（2989）
東海道エリアは面白いと思っていて、東海道リートは注目しているリートの1つです。
東京
↓
静岡
↓
愛知
↓
三重
↓
大阪
このエリアは日本の製造業ベルトになっています。
特に愛知はトヨタがあり、産業活動が非常に強い地域です。
こういう地域の不動産はなかなか面白いのではないかと思っています。
東海道リートは愛知や静岡が主戦場なので、なかなか面白いかもです。
（小規模でスポンサーも弱いリートなので、そこを飲み込んでの判断にはなります）
今後の目標
現在はREITを少しずつ増やしている段階ですが長期的には資産の10～20％程度まで持ってもいいかなと思っています。今後、安定したインカムが欲しい状態になったら、リートのキャッシュフローはかなり魅力的です。
現状ではまだ暴落している状態ではないので、価格の動向は注視していきたいと思います。
まとめ
REITは
- 分散が効く
- 優良不動産に投資できる
- インカムが安定
- インフレ耐性がある
という点で長期のインカム資産としてかなり優秀だと思っています。
もちろん
- 金利
- 増資
- 不動産市況
などのリスクはあります。
ただ、それらを理解したうえで長期で保有する資産として考えています。
今後も少しずつREITを積み上げていきたいと思っています。
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